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        專家:2016年樓市有望持續回暖
        2016-05-27

               總體來看,2015年后半年房地產市場有回暖趨勢。三季度起,房地產加大一線城市的拿地、投資力度,并積極開拓資金成本更低的融資渠道,運用資產證券化等多元化融資方式重構融資格局。


                2016年房地產有望持續回暖。首先宏觀經濟方面,官方最新數據顯示,我國3月制造業PMI為49.7,高出2月1.7個百分點,為13個月來最高記錄,表明制造業運行的放緩趨勢正在減弱;與此同時,3月制造業平均投入成本在20個月以來首次上升。目前,國內客戶潛在需求有所改善,但海外需求依然疲弱,新出口業務連續四個月趨降。通脹方面,考慮到近期商品價格反彈以及去年的基數較低,今年通脹水平或將高于去年,特別是PPI的同比回升幅度或會較大,通縮狀況得到緩解。


               其次從政策層面看,2016年國家政策有整體寬松,局部收緊的跡象。一方面,2016年2月,央行、銀監會出臺房貸新政,降低房貸首付至20%,降低非限購城市首套房貸款首付比例;財政部等亦發布房地產交易環節契稅營業稅優惠政策??梢灶A計2016年房地產政策乃至貨幣將維持在較為寬松的水平,還存在進一步放寬的空間,如推行政府補貼、資產證券化、放開房地產項目等。另一方面,3月下旬,上海(樓盤)、深圳幾乎同步發布嚴格的限購令,在上海非本地戶口購房需連續繳納5年住房公積金,深圳則從1年提高至3年。


                再者,從供需角度看,目前商品住宅總量庫存位于歷史高位,但不同城市間分化明顯。其中,一線城市供不應求,重點二線城市供需基本平衡,三四線城市存在大量過剩庫存。在房地產供給側改革大背景下,短期內或有相關政策出臺,主要思路或從新建住房轉向消化庫存。


               2016年初以來,房價同比上漲的城市個數增加顯著,且漲幅繼續擴大。房價整體上漲的城市超過30個,與年初相比已增加近10個,且漲幅持續擴大。二手房漲幅擴大的城市也有所增加。這些都表明全國范圍內房地產整體基本面正在持續復蘇。


                從市場反應來看,截至今年3月末,A股市場動態PE為19.4倍,房地產板塊動態PE在24.8倍。估值方面,2015年估值已有一定的回升,板塊內的轉型標的也拉高了板塊整體估值,目前板塊估值處于較高水平。預計今年房地產板塊在緩慢復蘇的同時將依舊隨市場波動。選股邏輯方面,短期內,二三線城市去庫存政策出臺將對情緒面產生影響,對房地產板塊的風險偏好可能有所下降,考慮到寬松政策的局部性修正所帶來的市場結構差異,應注重考察區域價值和結構性機會,可以關注具有轉型預期的優質區域地產公司。長期內,應當綜合考慮房地產緩慢回暖、成長性減弱的大方向以及房地產金融化趨勢,關注房地產跨界企業以及業務多元化。 

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