综合 欧美 亚洲日本,亚洲AV无码一级毛片另类,精品国产偷窥一区二区

  • <p id="e9oo1"><label id="e9oo1"><xmp id="e9oo1"></xmp></label></p>
  • <pre id="e9oo1"></pre>

        學者:經濟增長L還是U?看樓市!
        2016-05-27
        按商品房均價粗略計算,存貨價值約35萬億元。我們可以據此比較一下房地產和實體經濟的體量。截至2015年底,規模以上工業企業總資產和總負債分別約為100萬億元和54萬億元,所有者權益為46萬億元。由此可見中國房地產本身及所涉及的產業鏈,金融資產規模量大面廣。

          ——樓市去庫存大約需要3年時間即會延續至2019年,地產投資有所回穩,但很難高漲。

          ——中國城市化率仍只有55%,人口遷徙仍將延續,同時中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀70年代中后期城市化率高達80%相比,差距還很大。城市移民和農民城市化,其潛力仍將持續釋放至少8~10年。

          正文:

          目前人們在討論2016年中國經濟增長是L型,還是U型。一些人認為中國經濟已經逐漸回穩,精彩紛呈,U型復蘇有望。在我們看來這樣的判斷顯得過于樂觀。我們認為一季度的增長主要取決于三點因素:一是宏觀政策尤其是貨幣政策的支撐;二是房地產的持續復蘇;三是政府引領推動基建投資熱點重燃??紤]到刺激政策、地產和基建的未來趨勢,很可能2016年中國經濟增長會前高后低,經濟運行風險有所加大并向上集中。增長是L型還是U型,在很大程度上受制于房地產的去庫存和復蘇是否順暢。

          中國經濟增長回穩的最關鍵因素

          當下中國經濟回穩的三因素中,地產扮演主角。

          關于宏觀刺激,主要是貨幣供應明顯擴張,一季度社會融資總額同比額外多增近2萬億元,信貸同比額外多增逾1萬億元,相信全年貨幣、財政政策仍將維持寬松,但寬松的邊際力度可能略微收縮?;ㄍ顿Y熱潮的回歸,在于地方存量債務置換之后地方可用財力顯著改善,基建熱情有可能延續,但基建投資增速已經很高,很難更高。因此,今明兩年經濟增長能否持續回穩,很大程度上受到房地產復蘇進程的制約。

          一季度其他一些經濟變量的改善要么難以預測,要么和房地產復蘇密切相關,例如外貿外資全年局勢叵測,而工業企業盈利改善,尤其是鋼材、水泥、家電、家居等行業的整體改善,既得益于物價回升,更受益于地產行業改善。因此,房地產大致上決定了經濟走勢是L型還是U型。

          在“三去一降一補”中,地產穩則風險底線可保不破。

          我們可以從三個角度觀察房地產涉及的金融資產規模:

          一是房產是中國居民家庭財富的主要方式。有官方媒體的調查顯示,截至2015年底,中國城鎮和農村居民人均家庭財富分別為20萬元和6萬元,其中2/3為房產。由此可以推算出,中國居民擁有的房地產總價值約為120萬億元。

          二是目前房地產涉及的融資總額。包括按揭貸款、開發貸款、住房公積金貸款、債務融資等。最為粗略的估算方式是,購房者商貸和公積金貸款約13萬億元;按照房地產每年開發投資約9萬億元、開發商自籌及借入資金可供約18年開發測算,則目前涉及的房地產融資額大約為33萬億元,可見房地產是否穩健在很大程度上決定了中國金融系統的穩定性。

          三是目前房地產存貨涉及的金融風險敞口。如果將中國房地產存貨規模估計為在建住房面積,加上待售面積,扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑,扣除已售未交付的商品房,則可推算出當下的房地產存貨約為48億~50億平方米。按商品房均價粗略計算,存貨價值約35萬億元。我們可以據此比較一下房地產和實體經濟的體量。截至2015年底,規模以上工業企業總資產和總負債分別約為100萬億元和54萬億元,所有者權益為46萬億元。由此可見中國房地產本身及所涉及的產業鏈,金融資產規模量大面廣。

          因此房地產是否穩定,直接決定了中國居民家庭財產的狀況,以及金融系統當下和未來的狀況。而房地產去庫存是否順利,成為經濟轉型能否獲得喘息和突破的關鍵。

          房地產去庫存進程可能需要三年

          我們需要對中國房地產的大致趨勢作出粗略描述。我們認為:1.商品房庫存不是7億平方米,而是約50億平方米;2.樓市去庫存大約需要3年時間即會延續至2019年,地產投資有所回穩,但很難高漲;3.中國并沒有復雜的房地產金融業態,但樓市泡沫破裂必將重創中國金融體系;4.中期去庫存并不意味著中國樓市已到了長期供過于求的拐點,因此地產調控的市場手段和行政政策后手較多?;谶@樣的理解,我們才能避免以在未來制造更大問題的方式,去解決當下面臨的問題。

          在此,有一個問題是,如何定義樓市去庫存成功?這很難定義,我們覺得,庫存等于2年的在建加上3個月的待售,大致可以說是合理。而每個月可能的去化約為1.2億平方米,如果庫存降至33億平方米大約可說樓市已正?;?。按每年銷售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算,中國樓市去庫存進程約需3年,到2019年前后基本回到正常庫存。

          和去產能相比,房地產去庫存更可行可信。房地產和產能過剩行業顯著的區別在于,幾乎所有的產能過剩行業都在過去8年反復受到各種政策扶持和激勵,利益糾結盤根錯節。而房地產行業則相反,它反復受到政策制約。這使得房地產本身具有了相對較強的抵御能力。

          影響房地產的市場因素

          地產調控的政策后手我們稍后再論,在此我們先觀察關鍵的市場因素:

          一是中國城市化率仍只有55%,人口遷徙仍將延續,同時中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀70年代中后期城市化率高達80%相比,差距還很大。城市移民和農民城市化,其潛力仍將持續釋放至少8~10年。

          二是城市化率本身的提高會帶來地產更新改造需求,以3億~3.5億戶城市家庭計,即便以年更新率2.5%估算,這塊可達每年約800萬套住宅需求。中國大中城市中,建成年代早于1998年的市中心老舊房屋往往是政府或國企的房改房,至少有約50億平方米,通過行政力量進行老舊房屋拆改的可能性也依然存在。

          三是需要謹慎區分地產泡沫和地產金融泡沫。

          造成樓市大問題的,往往并不是房屋本身,而是貪婪的金融。以次貸危機至今的美國為例,美國房價大致已重新創下歷史新高,供求出現緊平衡;但美聯儲所持有的,以及金融體系中尚存在的地產金融有毒資產仍沒有得到清理。美國地產基本健康,但地產金融仍不太健康。

          中國的情況可能與此相反,即中國存在房地產中短期供求問題,但并不存在過度衍生、復雜和蔓延的地產金融有毒資產問題。目前中國住房按揭貸款占居民可支配收入約30%,從首付比率、按揭率、按揭不良率等多種指標觀察,中國住房按揭貸款的安全邊際仍相當大。同時,地產開發貸款的收益率和不良率,也明顯好于對工業和小微企業的信貸。如果中國能成功地化解樓市庫存,那么地產金融就不至于成為棘手的問題??雌饋?,如果中國經濟和居民收入沒有顯著惡化的話,中國樓市維持微增的去化速率,并在未來幾年形成去庫存的市場力量仍然很有可能。

          地產調控需要政策定力

          總體上看,中國房地產的后續調控手段,無論市場化還是行政化的手段都相對豐富。隨著樓市的溫和復蘇,打斷這種復蘇的是越來越大的噪音,而幾乎所有試圖直接控制價格的行政調控都是偽調控。

          從煤炭、鋼鐵艱難的去產能進程以及有限的政策后手,人們聯想到了中國房地產。其實地產和實業的差別還是很大的:1.地產無所謂產能問題,只有庫存問題,產能問題是建筑商的事情;2.地產商的資產無所謂專用性的問題,廠房機器設備因其高度的專用性和技術折舊,使其處置非常棘手,而房屋大致沒有這種特性。3.開發商中的國企占比相對較低,開發商總體上僅僅是個總包商,從業人員不多且流動性巨大。地產危機的沖擊主要還是金融財政問題,而不是產能或從業問題。

          樓市去庫存必須伴隨房價的穩定甚至上升,房地產天然具有功能性和投資性,很難想象樓市去庫存能在房價不斷下降的背景下順利推進。

          和實體經濟相比,地產的政策調控后手還算寬裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期間不再有保障房建設套數的硬指標、放松限購限貸、降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策后手:

          一是組建國家住房銀行,可將全國各地的公積金中心整合起來,模仿美國房地美、房利美模式,為普通住宅和保障房銷售提供政府擔保和優惠貸款。

          二是對商業貸款的利息負擔,部分抵扣個稅;或者調降契稅、存量房交易稅費等。還有資產證券化和直接融資等地產金融手段的不斷創新,也是可選項。

          三是保障房部分擴大貨幣化補償安置,其中可用“房票”模式減輕地方政府貨幣補償壓力,同時增加實際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”,是地方政府發放的僅可供拆遷戶購買房屋所用的現金替代券??紤]到2015年全國貨幣補償安置達150萬戶,因此“房票”舉措可以和現有拆遷安置、未來農民市民化進程結合使用。

          四是按揭貸款證券化等金融手段,以及將以房養老和異地養老結合,鼓勵一二線城市的老齡人口回流故鄉養老等。

          由于1998年以來中國房地產調控以非市場化手段為主,以至于幸運地為今后政策調控留下了不少后手。筆者認為當下的房地產政策基調,必須始終服從于去庫存的宗旨,防范因噪音不斷而產生政策搖擺。當下的政策搖擺風險有所抬頭。

          樓市穩定復蘇影響深遠

          讓我們重新回到問題的主旨:

          一是中國經濟探底進程中,去產能和去杠桿幾乎是一枚硬幣的兩面,中國企業本不應過度使用杠桿來獲得更大收益。市場化的去產能方式,需要逼迫過度負債和盈利能力難以改善的企業出局,而不是讓政府或者居民出錢來分擔本應由企業股東承擔的過失責任。目前的去產能政策,在更大程度上是杠桿風險向政府和金融系統的分攤。

          二是如果沒有樓市的復蘇從銷售向投資的逐漸傳遞,年初以來的消費和投資可能都很難維持在兩位數以上的增速。樓市已顯示出其很強的產業帶動能力,并且去庫存本身并非以制造長期問題來解決中短期問題。

          三是全球經濟復蘇的疲弱,給中國外貿帶來了巨大壓力。當下中美、中歐之間的貿易失衡局勢嚴峻,這使得中國出口局勢和匯率政策的壓力持續上升。

          四是中國樓市的問題有可能通過市場和行政手段逐步解決,并為中國經濟轉型奠定一個相對穩健的氛圍。這一政策選項,明顯好于地方政府重啟遍地開花的基建投資。同時樓市去庫存政策也已成為疏浚貨幣政策的重要手段,使得寬松貨幣能有效轉化為沒有明顯增加風險的寬松信用。

          我們無意否定中國樓市無論從面積還是從金額看,都很可能已是很大的泡沫,但和處境堪憂的實體經濟相比,中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關鍵在于未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中,樓市去庫存仍是最有希望的道路?,F在看,中國樓市能否穩定復蘇,大致決定了中國經濟未來兩年的走勢是L型還是U型。
        COPYRIGHT ? 2016 潮州華建房地產開發有限公司 ALL RIGHTS RESERVED 技術支持:微派科技
        综合 欧美 亚洲日本,亚洲AV无码一级毛片另类,精品国产偷窥一区二区